本報告來自于仲聯量行相關報告節選

一線核心型城市：

中國新興城市50強以四個一線城市，即北京、上海、廣州和深圳，為基準進行比較。作為中國最主要的房地產市場，它們的特征是擁有廣泛的國際商務往來、深入的企業基礎以及大量優質的國際投資級別物業，同時也是國內流動性和市場透明度最高的市場。

1.5線過渡型城市：

這是一個2012年全新增加的城市類別，包括成都、重慶、沈陽、天津和杭州等城市。在經濟和房地產市場成熟度與活躍性方面，這些城市領跑中國新興城市50強。

它們都受益于中央政府政策的大力支持，出現了大量的基礎設施投資和外商直接投資。這些城市具有規模大、開放度高和多元化的經濟特征，吸引了大量國內和跨國企業的進駐，同時還擁有眾多國際零售品牌和國際酒店運營商。它們正經歷大規模的商業地產開發。隨著國際級品質物業數

量的增加以及第一個大宗物業投資交易的出現，這些城市的房地產投資市場迅速發展。它們的所有主要商業地產業態都具有很大的潛力。

二線增長型城市：

這個類別包括諸如西安、青島、寧波和無錫等城市。這些城市擁有大量的財富和/或密切的國際商務往來，以及推動其強勁零售市場的人口結構和多元化的行業基礎。這些城市的商業地產開發增長迅速。它們往往在經濟和房地產市場的某些領域具有優勢。

三線新興型城市：

這些城市包括昆明、哈爾濱和南寧等城市，它們已經進入“起飛”階段，并且開始出現大規模的商業地產開發。零售商和酒店運營商正積極進駐這些城市。

三線起步型城市：

這些城市的商業地產市場開始成功吸引來自國內企業和希望搶占先機的外資企業的需求。代表城市包括貴陽、太原和烏魯木齊。這些城市的市場透明度遠遠低于以上四個類別的城市。它們正在為“起飛”創造條件。

 

 

中國新興城市50強所呈現的是全球性的房地產市場機遇:

• 這是一個規模達到2.9萬億美元(GDP購買力平價)的經濟體，相當于德國目前的水平。若將這50個城市視為一個單一實體，它將是全球第五大經濟體。

• 中國新興城市50強的增長速度遠超中國其它城市。預計到2020年，中國新興城市50強有望成為一個規模達6.7萬億美元的經濟體，超過日本目前的經濟規模。

• 基于當前的經濟預測，中國新興城市50強將貢獻未來十年全球經濟增長的12%，到2020年，將占全球總產量的6%。

 

 

中國新興城市50強的零售物業市場呈現了全世界最好的房地產機遇之一。隨著中國中產階級的快速壯大，這個市場的長期基本面和發展前景一片光明。

強勁的基本面支撐

支撐零售市場的數據令人嘆服。中國新興城市50強是一個擁有3.7億龐大消費群體的市場，其中2.6億是城鎮居民。這些城市2011年全年的零售銷售總額達到7.5萬億元(約合1.2萬億美元)，而4個一線城市的零售銷售總額為2.2萬億元。未來十年，中國新興城市50強每年的實際經濟增長率預計將達到 10%，居民可支配收入和富裕家庭數量也將穩步上升。

目前，有6,600萬人口的家庭年收入超過30,000元(約合每年5,000美元2)，約占中國新興城市50強城鎮人口的五分之一。這個數字預計將在未來三年內翻番至超過1.25億，這也意味著屆時中國新興城市50強中幾乎有一半家庭的年收入將超過5,000美元。這將引導消費者行為和消費模式發生巨大改變，提升高端商品的消費意向——中國目前已經是全球第二大奢侈品消費市場(僅次于日本)，也是國際零售商大規模擴張計劃的目標市場。

不斷演變的零售市場格局

居民收入的增長、消費者消費行為的轉變以及新建購物中心的涌現都將繼續促進中國新興城市50強零售市場格局快速演變。中國新興城市50強的零售市場結構正由以傳統國有百貨為主的模式向以主力店為支撐的大型購物中心的模式轉變。諸多經驗豐富的購物中心開發商正在建造更優質的物業，這也為國際零售商的快速擴張帶來了機遇。在競爭越發激烈且日新月異的零售市場中，傳統的百貨運營商必須變得更富有創造性以適應變化。

主要中心城市零售物業供應快速增長

在 2008年，中國新興城市50強主要城市的優質零售物業總量約為1,500萬平方米。到2011年，這個數字已大幅攀升至2,500萬平方米，并且預計將在2014年翻番至4,600萬平方米，屆時中國零售物業總量的三分之二將在一線城市以外。由于部分項目是由知名開發商建造，物業品質有望大幅提高，這將為零售商們在二、三線城市的進一步擴張提供契機。但在某些細分市場，尤其是商業氣氛欠成熟的區域，短期內可能存在供應過度的現象。沈陽、武漢、成都、鄭州和西安等大型內陸中心城市的優質零售物業總量預計將增長最快。隨著一、二線城市競爭日益激烈，為了搶占先機，同時也是被低廉的地價和熱情的當地政府所吸引，零售物業開發商正積極進入哈爾濱、長春、呼和浩特和貴陽等三線城市。

國際零售商深入中國新興城市50強

我們在《中國新興城市40強》報告中提到國際零售商正快速擴張，這種擴張現在仍以前所未有的速度在推進，不斷擴展其在中國二、三線城市的足跡。零售商進一步深入三線城市，鞏固其在哈爾濱、長春、昆明、南寧和石家莊等三線新興型城市的地位，并開始進入貴陽、太原、徐州和紹興等三線起步型城市。

在小部分富裕家庭的支撐下，幾乎所有三線城市都在為零售商提供廣闊的發展機遇，但決定國際零售商是否進入某個三線城市最關鍵的因素還是當地是否具有高品質的零售物業。零售商的覆蓋網絡與凱德、萬達和中糧等主要“連鎖”購物中心的擴張相互呼應，這些購物中心都有統一的設計風格、市場定位和業態組合。

 

 

零售市場下一個贏家?

就零售市場未來增長而言，我們甄選出幾個最具提升潛力的城市：

• 在規模較大的零售中心城市中，天津、南京、西安和長沙脫穎而出，主要是因為這幾個城市擁有大量中產階級人士且可支配收入較高。

• 濟南、溫州、常州和合肥形成擁有巨大潛力的第二梯隊。

• 進入再下一級，貴陽、呼和浩特、煙臺、紹興和南通等三線城市具備進一步發展零售市場的條件，將會成為國際零售商進駐的目標城市。

• 珠江三角洲的衛星城市——東莞、佛山、珠海和中山——同樣具有發展潛力，這主要是得益于該區域內擁有較高可支配收入的人口數量眾多。

 

 

各位，當你老板興致勃勃的要擴展的時候，記得提醒他別亂找城市啊

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